iskatel2

Нужен совет по поводу договора аренды.

27 сообщений в этой теме

Друзья, подскажите как составить договор аренды, чтоб подстраховаться от возможных сюрпризов по истечении срока аренды. Проблема в пункте договора, где сказано, что по истечению срока аренды, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить условие договора при его продлении. То есть, я воткну деньги в реконструкцию помещения, раскручу его, а через три года( срок договора аренды) мне предложат какие нибудь кабальные условия. Возможно ли как то под редактировать этот пункт?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Друзья, подскажите как составить договор аренды, чтоб подстраховаться от возможных сюрпризов по истечении срока аренды. Проблема в пункте договора, где сказано, что по истечению срока аренды, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить условие договора при его продлении. То есть, я воткну деньги в реконструкцию помещения, раскручу его, а через три года( срок договора аренды) мне предложат какие нибудь кабальные условия. Возможно ли как то под редактировать этот пункт?

А почему только три года?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

А почему только три года?

Да хз. У них все договора на год заключаются. Это я сказал, что мне нужно минимум на три, потому что лицензию буду брать на три года.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Да хз. У них все договора на год заключаются. Это я сказал, что мне нужно минимум на три, потому что лицензию буду брать на три года.

Не на год. На 11 месяцев. Тогда они не регистрируются.

Я работаю с  Х5, они договора аренды заключают на 10 лет в среднем. Может проще так обезопасится?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Не на год. На 11 месяцев. Тогда они не регистрируются.

Я работаю с  Х5, они договора аренды заключают на 10 лет в среднем. Может проще так обезопасится?

Проще, но они даже на три года взяли время на посоветоваться. Я конечно заброшу удочку на пятилетку, но не уверен, что согласятся.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Попробую найти у заказчиков.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

1. арендодатель сам себе сделал хуже-в тексте указывает о "продлении" договора.  а не подписании "нового" по истечении срока три года. таким образом он распространяет на арендатора т.н. преимущественное право на заключение очередного договора.но это так-казуистика конечно.

2.договор с "х5 ритейл групп"(пятёрочка) Вам точно не подойдет :D .так как у арендодателя Вашего мозг взорвется когда он будет его изучать а потом он откажется от каких-либо дальнейших переговоров с Вами.

3.Ваши права чётко защищает государственная регистрация договора аренды. поэтому  сразу-же  после подписания договора аренды на срок превышающий 11 месяцев (в вашем случае-три года) и  акта приема-передачи объекта недвижимости -уплатите соотв.госпошлину и подавайте договор и акт  на гос.регистрацию. в среднем она выполняется** две календарных недели.На гос.регистрацию договор может подать любая из Сторон по сделке .  ПОСЛЕ ЭТОГО** Даже если по каким-то причинам (пускай даже объективным-например задержка Вами уплаты арендной платы ) и даже при наличии  прописанных условий расторжения договора аренды, арендодатель захочет прервать Ваши отношения, то расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке ОН ФАКТИЧЕСКИ НЕ СМОЖЕТ-а под этим юридически следует понимать не преграждение Вам пути в арендуемый (магазин.цех.офис.склад.) и злодейское отключение помещения или здания  от коммунальных услуг, но только подписанное обеими сторонами соглашение о расторжении договора аренды и обратный акт приема-передачи к нему(опять-таки подписываемый обеими сторонами) , каковые доКументы. предоставляются любой  заинтересованной стороной по договору в орган гос.регистрацции и только после этого с договор через некоторое время считается расторгнутым и с права собственности на объект снимется т.н. обременение его в виде Вашей аренды. При этом Вам следует помнить что любые доп.соглашения подписываемые Вами в течение срока действия договора аренды (например о снижении или повышении арендной платы или о зачёте рем.работ в арендную плату)так-же подлежат гос.регистрации и юридически значимы с момента её проведения.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

4. под "кабальным" изменением  условий при заключении нового договора на три года может пониматься только значительное повышение арендной платы или предписанные Вам новым договором обязанности  .например.по капитальному ремонту арендуемого оббъекта или каким-либо особым условиям страхования . В СВЯЗИ С ЭТИМ ВОПРОС- согласованная Вами сейчас с арендодателем арендная плата в месяц,  подлежит изменению на второй и \или третий год аренды ?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

В существующем договоре пока нет второго и третьего года. Есть договор на год, который меня не устраивает. В этом договоре арендодатель не может повышать арендную плату выше процента инфляции.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

в договоре на 11 месяцев вообще не принято оговаривать изменение арендной платы.она константная должна быть. разве что дело касается мелкоформатной торговли в "золотых" местах -ну типа павильончиков 10-30 мкв на выходах-входах на рынки или станции метро.

 

ну вот и оговорите с Арендодателем изменение (подразумевается -повышение.а там мало-ли какое будет экономическое состояние в стране и соответственно арендные ставки....) на второй и третий год аренды, исчисляемые конечно -же не календарно , а с даты акта приема-передачи, следующее: . " по соглашению Сторон арендная плата может быть изменена на официально публикуемый коэффициент инфляции, при начале каждого последующего года аренды, начиная со второго года аренды ". (ну и посмотрите что я сказал раньше про доп.соглашения к регистрируемому договору :D )

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

после того как Вы арендодатель уверится что Вы готовы увеличивать ему арендную плату каждый год аренды и согласится с трёхгодичным сроком 

совершенно логично будет ему предложить следующую конструкцию:

 

 "Настоящий договор аренды может быть продлен , по взаимному согласию Сторон, дополнительным соглашением Сторон , предложение о заключении которого является преимущественным правом Арендатора с согласия Арендодателя , о каковом предложении  Арендатор  обязуется письменно известить Арендодателя  не менее чем за 90(дней) до окончания срока аренды по настоящему договору. Продление осуществляется  на следующий срок : 12(двенадцать) месяцев , при условии неукоснительного соблюдения Арендатором  существенных условий настоящего договора и при согласовании Сторонами суммы ежемесячной арендной платы на следующий срок аренды, которая определяется увеличением арендной платы , существующей на момент окончания срока действия настоящего договора, на установленный коэффициент инфляции."

 

Скажем так, на  практике неискушенные арендодатели  вместе с их  прожжёными  и/или сельскими юристами хавают эти конструкции разумно и  последовательно)).Не знаю какие у вас особенные обстоятельства( грамотность и  общественное  положение  арендодателя, востребованность арендуемой Вами недвижимости  для других соискателей, к примеру ),  но рад был чем-то помочь Вам.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

маленькое дополнение к инф. в посте 7 :

 

Арендодатель конечно может расторгнуть с Вами договор решением суда из-за того что Вы к примеру задерживаете выплату арендной платы  и тогда суд снимет своим решением Ваше обременение в виде записи в ЕГРП "Аренда" с его имущества.( !   внимательно проследите какие еще условия могут являться основанием для расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя).  Но : Вы ведь наверняка будете арендовать недвижимость как ИП или ООО , а в этом случае (если даже Ваш арендодатель-физическое лицо)  суд будет арбтражный.А на это обычно у простых арендодателей нет ни юристов .ни времени. ни денег.-предпочтут мирно договариваться.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

маленькое дополнение к инф. в посте 7 :

 

Арендодатель конечно может расторгнуть с Вами договор решением суда из-за того что Вы к примеру задерживаете выплату арендной платы  и тогда суд снимет своим решением Ваше обременение в виде записи в ЕГРП "Аренда" с его имущества.( !   внимательно проследите какие еще условия могут являться основанием для расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя).  Но : Вы ведь наверняка будете арендовать недвижимость как ИП или ООО , а в этом случае (если даже Ваш арендодатель-физическое лицо)  суд будет арбтражный.А на это обычно у простых арендодателей нет ни юристов .ни времени. ни денег.-предпочтут мирно договариваться.

Спасибо Вам большое. Так и сделаю.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

В существующем договоре пока нет второго и третьего года. Есть договор на год, который меня не устраивает. В этом договоре арендодатель не может повышать арендную плату выше процента инфляции.

Насколько понимаю, это договор не на год, а на 11 месяцев. Это самый популярный вариант. Все сдатчики таким образом уходят от налогов. В Москве это повсеместно, и на каждом шагу. Сдаётся недвижимость, и все деньги ложатся хозяевами в карман. Налоги они платить не "хочут". Зато при каждом удобном случае стараются возопить о своих правах, и о грабительском государстве. Нужно уходить от этой схемы, и настаивать на договоре на 3,5, и тд лет. Сколько в Ваших интересах. Тем более, экономическая ситуация в России сейчас такова, что не сдатчики, а арендаторы диктуют условия. Должны диктовать! Если попались упёртые жлобы, то не имейте с ними дела, ищите других. И всегда подробнейшим образом прописывайте в договоре абсолютно ВСЕ условия, в которых заинтересованы. Прописывайте ВСЁ, каждую мелочь. Договор, на то он и договор. Он и составляется для упрощения всевозможных конфликтов, урегулирования споров по его окончании. Вносите в договор даже, на первый взгляд, несущественные мелочи. Это потом ОЧЕНЬ пригодится.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Насколько понимаю, это договор не на год, а на 11 месяцев. Это самый популярный вариант. Все сдатчики таким образом уходят от налогов. В Москве это повсеместно, и на каждом шагу. Сдаётся недвижимость, и все деньги ложатся хозяевами в карман. Налоги они платить не "хочут". Зато при каждом удобном случае стараются возопить о своих правах, и о грабительском государстве. Нужно уходить от этой схемы, и настаивать на договоре на 3,5, и тд лет. Сколько в Ваших интересах. Тем более, экономическая ситуация в России сейчас такова, что не сдатчики, а арендаторы диктуют условия. Должны диктовать! Если попались упёртые жлобы, то не имейте с ними дела, ищите других. И всегда подробнейшим образом прописывайте в договоре абсолютно ВСЕ условия, в которых заинтересованы. Прописывайте ВСЁ, каждую мелочь. Договор, на то он и договор. Он и составляется для упрощения всевозможных конфликтов, урегулирования споров по его окончании. Вносите в договор даже, на первый взгляд, несущественные мелочи. Это потом ОЧЕНЬ пригодится.

Условия в моем случае диктовать не особо получится, поскольку место не плохое, площадь большая, аренда пока копеечная. Поэтому и возникла необходимость подстраховаться от возможной( в перспективе) жабы арендодателя. Второго подобного варианта на горизонте не увидел.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Условия в моем случае диктовать не особо получится, поскольку место не плохое, площадь большая, аренда пока копеечная. Поэтому и возникла необходимость подстраховаться от возможной( в перспективе) жабы арендодателя. Второго подобного варианта на горизонте не увидел.

Понял. Прекрасно понимаю. В таком случае взвешивайте все "за", и "против". В совершенно таком же случае был. И местоположение, и, вроде бы, площадь.... Подписание договора было в стиле "Жестокий романс", где говорится, что купеческое слово-это как кандалы. Сейчас хочется смеяться. Это только в кино. По своему скромному опыту скажу так: доверять порядочности, личностному обаянию арендодателя, выгодным для Вас условиям, можно только в том случае, когда уверены в экономической выгоде своего начинания на 300%. После Вашего желания разорвать/окончить договор, эти люди станут говорить на другом языке. Фиксируйте все траты, все чеки, аренду платите на счет, по банковской карте, при свидетелях, либо под роспись. В договоре нужно прописать каждую мелочь, и внимательнейшим образом с ним ознакомиться. Всё, с чем не согласны-нужно вычеркнуть. Что считаете нужным-обязательно дописать. Мой совет-уйдите обязательно от договора на 11 месяцев. Только официальный/честный договор. Так и скажите:засуньте филькину грамоту себе в опу.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Друзья, подскажите как составить договор аренды, чтоб подстраховаться от возможных сюрпризов по истечении срока аренды. Проблема в пункте договора, где сказано, что по истечению срока аренды, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить условие договора при его продлении. То есть, я воткну деньги в реконструкцию помещения, раскручу его, а через три года( срок договора аренды) мне предложат какие нибудь кабальные условия. Возможно ли как то под редактировать этот пункт?

У Вас есть договор. Это не филькина грамота. Только к нему сможете аппелировать. Вы вложите деньги, вы реанимируете мёртвое помещение, а по окончании договора арендодатель не только в одностороннем порядке его изменит, а просто пошлёт Вас на х.й. Хотите себя обезопасить-прописывайте АБСОЛЮТНО всё в договоре. Ещё раз повторюсь. С этой мразью дела имел неоднократно. На какие-то устные договорённости даже не рассчитывайте, они будут с Вас громко смеяться. Всё прописывайте в договоре, абсолютно все. Ваши вложения, и тд, и тп. Если арендодатели не будут с этим соглашаться, то, надеюсь, Вам всё будет понятно?

PS. Голову в хомут засунуть проще простого. Раз создали эту тему, значит Вы это отлично понимаете...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

удивительные вещи рассказываете.

что касается налогообложения :сдать в аренду нежилое: торговое помещение в городской черте и не уплатить при этом положенного налога с полученной арендной платы практически невозможно. (вероятно еще распространен уход от налогообложения при сдаче внаём квартир частными лицами частным лицам)арендодатели это давно осознали. тем более что Юр.Лицо или  ИП, находящиеся  на УСН  платит 6% с получаемой арендной платы.а если ИП грамотно перейдет на патентную систему налогобложения -то вообще сущие копейки.

и еще есть одна причина-арендатором обычно выступает или ЮР.ЛИЦО  или  ИП  , которое укажет в качестве своих расходов в налоговой декларации (отчёте) расходы на эту аренду-сответственно налоговая служба спокойно организует встречную проверочку .  все это понимают.

и еще есть одна причина : указать в договоре заниженную арендную плату(получая разницу недекларируемыми наличными) -это для Арендодателя означает дать Арендатору возможность или платить только  то  что указано в договоре  или  в любой момент сообщить в компетентные органы о совершенном  Арендодателем преступлении   , в свою очередь находясь в категории деятельно раскания.

вся эта бухгалтерия аренды  "на коленке" в своё время являлась шикарной возможностью для рейдерских захватов или банального гринмэйла  крупных и мелких совецких торговых предприятий.

тем более что доходы в виде арендной платы  полученные по 11-месячному договору аренды точно так-же подлежат налогообложению как и доходы по договору на более длинный срок ,прошедшему государственную регистрацию. Поверьте :D , уже давно источником сведений для налоговой службы являются не только органы государственой регистрации сделок с недвижимостью.

Арендная плата  оплачивается безналично с одного банковского счёта на другой банковский счёт.Эта Банковская операция и является юридически значимым  потверждением  уплаты и соответственно получения платежей , установленных договором аренды.  Иные способы : это Архаичны.

Изменено пользователем Ростовский

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Понял. Прекрасно понимаю. В таком случае взвешивайте все "за", и "против". В совершенно таком же случае был. И местоположение, и, вроде  По своему скромному опыту скажу  После Вашего желания разорвать/окончить договор, эти люди станут говорить на другом языке. В  Всё, с чем не согласны-нужно вычеркнуть. Что считаете нужным-обязательно дописать.  Так и скажите:засуньте филькину грамоту себе в опу.
 

 

Вы сейчас рассказали про отличный способ как не заключить договор аренды на интересующее ТС помещение/

Ему хочется  РЕШИТЬ  свою задачу: -как  обосновать арендодателю  желание заключить договор аренды на три года или больше .

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Вы сейчас рассказали про отличный способ как не заключить договор аренды на интересующее ТС помещение/

Ему хочется  РЕШИТЬ  свою задачу: -как  обосновать арендодателю  желание заключить договор аренды на три года или больше .

Совершенно верно. Всё, что Вы выделили жирным шрифтом, это и есть основополагающее при составлении договора. Я через это не раз проходил. Договор-это столкновение 2-х противоположных интересов:арендатора, и арендодателя. А Вы пишете, дескать, я предлагаю вариант ТС, как НЕ заключить договор.... Вы знаете, можно послушать собственника, можно послушать агента по недвижимости... Но это чревато потом, через некоторое время, после окончания договора.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Условия в моем случае диктовать не особо получится, поскольку место не плохое, площадь большая, аренда пока копеечная. Поэтому и возникла необходимость подстраховаться от возможной( в перспективе) жабы арендодателя. Второго подобного варианта на горизонте не увидел.

:kuku: Ну а что тогда собственно плакаться? тут два варианта. Или сыр в мышеловке. или ..... , ну вы что? собираетесь жить вечно? . За 11-ть месяцев в хорошем месте. Отобьёте на перспективу. А там или ишак, или эмир. А уже если арендодатель-серьёзный. Он вас и с любым договором съест. . Это мой опыт. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Как скажете. Столкновение  интересов .  

Я говорил про тактику переговоров. А не про ужосы и кошмары потенциального арендатора магазина. Будут они чёркать и вписывать до бесконечности. А потом пошлют друг друга в Ад. :D Это типовая ситуация.

Слушать никого не надо. Надо обратиться в юридическую компанию,специализирующуюся на сделках с недвижимостью. Там точно помогут,только юристам надо правильно поставить задачу-либо они будут договор бесконечно редактировать(вписывая туда весь Гражданский Кодекс)  или  способны провести переговоры с Арендодателем  и подсказать тактические ходы , направленные на оптимальный текст договора с учетом интересов не только своего доверителя , но и его оппонента.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Друзья, подскажите как составить договор аренды, чтоб подстраховаться от возможных сюрпризов по истечении срока аренды. Проблема в пункте договора, где сказано, что по истечению срока аренды, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить условие договора при его продлении. То есть, я воткну деньги в реконструкцию помещения, раскручу его, а через три года( срок договора аренды) мне предложат какие нибудь кабальные условия. Возможно ли как то под редактировать этот пункт?

:hi: Да и вообще, вопрос для профильного форума. Это вопрос юриста, к юристу. Один человек ни как не переиграет команду профессионалов. Даже если вы добьётесь нужного вам текста. Ни какой гарантии - что вас не оспорят в суде, на пример. Пока суд будет решать что и как . .... .

Тут часто решают банально деньги. Чувствуете в себе силы-работайте. Нет. не стОит. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Ув.тов. Ростовский!

С вниманием прочитал Ваши посты, в особенности, пост N18, наверное, Вы правы. Опять таки обращусь к своему небольшому опыту. Были составлены белый и серый договора. Один на 160тр, второй на 40тр в месяц арендной платы. Ну и старшему участковому была дана копия серого договора. Оба на 11 месяцев. Потом арендодатель выговаривал свою добавку к аренде, дескать, я его подставил, и сведения ушли в налоговую. Те, даже по 11-месячному договору налоги(по-хорошему) платятся. Мда, что есть-то есть. Как-то подзабыл этот эпизод, он уже 3 года назад был.

Но всё равно. Можно ввязаться в драку(как говорил ВИЛенин), но нужно понимать. Оно всё в радужных цветах, товарищи... Но прийдёт время, придётся обращаться в суд(это по московской практике, сплошь мрази, с $ в глазах), а в суде наипервый документ-это договор.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

:hi: Да и вообще, вопрос для профильного форума. Это вопрос юриста, к юристу. Один человек ни как не переиграет команду профессионалов. Даже если вы добьётесь нужного вам текста. Ни какой гарантии - что вас не оспорят в суде, на пример. Пока суд будет решать что и как . .... .

Тут часто решают банально деньги. Чувствуете в себе силы-работайте. Нет. не стОит.

Вы собственно для чего все это пишите? Для поговорить ? Я задал вопрос и получил нужный мне ответ. Вам тоже спасибо. Забота и добрый совет, это здорово.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

  • Сейчас на странице   0 пользователей

    Нет пользователей, просматривающих эту страницу